Eigenbedarfskündigung nach Haus- bzw. Wohnungskauf

 

Oftmals erfolgt ein Haus- bzw. Wohnungskauf vor dem Hintergrund, die Wohnung bzw. das Haus oder eine Wohnung in diesem selbst zu nutzen.

Sind allerdings die Wohnung bzw. das Haus vermietet, ergeben sich oftmals Probleme. Es gilt zunächst der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Dies bedeutet:

 

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies hat zur Folge, dass der neue Eigentümer alle Rechte und Pflichten des Vermieters übernimmt, insbesondere auch die Klauseln zum Schutz des Mieters, z. B. längere Kündigungsfristen.

 

 Grundsätzlich kann der neue Vermieter allerdings das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen. Hierbei sind jedoch folgende Voraussetzungen zu berücksichtigen:

 

 Eine Kündigung kann erst nach der Eintragung des neuen Vermieters im Grundbuch ausgesprochen werden.

 

Dann ist zu prüfen, ob gegebenenfalls eine Sperrfrist besteht.
Eine solche besteht gemäß § 577 a) BGB, wenn eine vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus durch den Eigentümer in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und diese dann an einen Dritten verkauft wird. Hier besteht dann eine Sperrfrist für die Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf von mindestens 3 Jahren, welche in Gebieten mit Wohnungsknappheit bis zu je 10 Jahren andauern kann.

 

Ähnliches gilt beim Kauf eines Einfamilienhauses, welches zu einer Einfamilienhaus-Siedlung gehört und das Grundstück, auf dem diese steht, in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird.
Soweit keine Sperrfrist besteht, sind z.B. beim Kauf eines vermieteten Einfamilienhauses lediglich die Kündigungsfristen nach dem BGB zu berücksichtigen. Diese betragen

 

bei einem Mietverhältnis, welches weniger als 5 Jahre andauert, 3 Monate,

 

bei einem Mietverhältnis, welches weniger als 8 Jahre andauert, 6 Monate

 

und bei einem Mietverhältnis, welches seit mehr als 8 Jahren besteht, 9 Monate.

 

Weiterhin muss die Kündigung wegen Eigenbedarfs schriftlich erfolgen und dem Mieter zugestellt sein. Die Kündigung muss darüber hinaus begründet werden. Das bedeutet, der Vermieter muss bereits im Kündigungsschreiben darlegen, dass er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Auch muss der Wohnbedarf in der Eigenbedarfskündigung begründet werden. Dies bedeutet, die derzeitige Wohnsituation muss beschrieben und dargelegt werden, dass diese nicht mehr ausreichend ist. Weiterhin ist darzulegen, inwieweit die neu gekaufte Wohnung bzw. das Haus diese Bedürfnisse erfüllt. Eigenbedarf kann nicht nur der Vermieter für sich selbst, sondern auch für nahe Familienangehörige, zu welchen insbesondere Kinder, Enkel, Eltern sowie Großeltern, aber auch Geschwister zählen, darüber hinaus auch für Nichten, Neffen und Stiefkinder, geltend gemacht werden.

Nachträglich angebrachte Kündigungsgründe können nur insofern berücksichtigt werden, wenn diese erst nach dem Ausspruch der Kündigung entstanden sind. Lagen die Gründe bereits vor der Eigenbedarfskündigung vor, werden diese nicht zugelassen.

Grundsätzlich steht dem Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung zu. Hierüber muss dieser auch im Rahmen des Kündigungsschreibens informiert werden. Ein Widerspruchsrecht kann der Mieter geltend machen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine besondere Härte darstellt (§ 574 BGB).
Eine besondere Härte kann z. B. dann vorliegen, wenn es sich um ältere, kranke oder schwangere Personen handelt. Unter Umständen kann ein Härtefall allerdings auch dann vorliegen, wenn der Mieter Kinder im Schulalter hat und ein Schulwechsel nicht vertretbar ist. Auch ein unzureichendes Einkommen oder sogar ein bevorstehendes Examen sind von Gerichten bereits als Härtefall bewertet worden. Allerdings ist es in diesem Fall so, dass der Mieter ausdrücklich gegen die Eigenbedarfskündigung Einspruch einlegen muss. Tut er dies nicht, werden seine Interessen auch nicht berücksichtigt.